第199章 杜总前岳父去世(1/2)
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杜总最近日子不好过,房地产宏观调控愈演愈烈,拿了那么多地,开发了那么多项目,用的都是高杠杆资金,每天一睁眼利息就几千万。
房地产企业的高杠杆、高负债、高周转模式是建立在房价永远上涨的假设上,一旦市场有个风吹草动,资金链就有可能断裂。
中国人对房子情有独钟,70%家庭财富体现在房子上,很多家庭不止一套房子,不投资房子,好像也没有更好的投资渠道。
房价的快速上涨导致很多问题,增加实体经济成本,抑制国内消费;房价快速下跌也不行,快速下跌会导致系统性金融风险;房价不涨不降也不行,没有涨价预期,消费者就不买房,整个经济似乎被房地产绑架了。
“张院长,这两年宏观调控,搞得房地产企业压力很大,华成集团虽然是上市公司,也面临很大压力,我现在有点迷茫,您对市场未来走向有什么看法?请您帮我分析分析。”总裁办公室里,杜总正在和东南房地产研究院院长谈话。
“杜总太客气了,我是长江华成集团政策顾问,我的研究方向就是宏观经济分析、市场发展方向以及行业发展动向,我有责任为长江华成集团发展战略提供分析建议。”头发花白的东南房地产研究院张院长说。
“有人说,我的激进扩张模式有问题,您怎么看?”
“高杠杆高周转模式有什么问题?说明长江华成集团具备大规模快速开发能力,资金使用效率高。这是一个不快跑就会被淘汰的时代,如果不这样做,就不能快速发展,实践证明,长江华成集团这种方式是积极有效的。”
“是啊,短短几年时间,长江华成集团成功上市,实现年销售额800亿,进入中国房地产企业30强,靠的就是高杠杆高周转模式。”
“杜总,你听说过康波周期理论吗?”
“没听说过,康波周期理论是什么?”
“康波周期理论是1926年俄国经济学家康德拉季耶夫提出的,他通过观察发现,世界经济和金融市场按照50-60年周期波动,一个50年左右的大康波包含了过热、滞胀、衰退、复苏4个经济周期,房地产市场也是这样,也有周期性。”
“那,我们现在处于哪个阶段?”
“我认为,我们现在处于第三阶段,处于产能周期出清的尾声,经过持续的产能出清以后,供求关系重新匹配,企业盈利改善,资本负债表开始修复,但是,此时大多数房地产企业对未来比较谨慎,不敢扩张产品。”
“那,第四阶段是什么情况?”
“第四阶段,企业盈利持续改善,资产负债表持续修复,最终会改变企业的预期,企业变得越来越乐观,在这之前,有些先知先觉的企业开始扩张产能,从而带动需求,增加供给。”
“这么说,既然已经处于第三阶段尾声,那么加杠杆、上投资就是我们的必然选择。”
“对,应该是这样。”
“张院长,你这么一说,我心里就有底了。”
“杜总,我对中国房地产充满信心,中国城市化率52%,还不到60%,未来至少要达到70%,中国经济未来20年还会有每年8%的增长潜力。”
和张院长谈完,杜总心里舒坦了一些,对未来的信心也增强了,所谓当局者迷、旁观者清,专家的意见建议必须要听。
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